Maide.az

Sahibkar maya dəyəri 300 manata başa gələn evi 7-8 dəfə baha satır

27 Dekabr 2014 02:00
İqtisadiyyat

Ölkədə daşınmaz əmlakın qiyməti bahadır və bu sahədə enmələr müvəqqətidir. Əvvəlki illərə baxılsa, mənzillər artan sürətlə bahalaşıb. Amma qiymətlərin özünün reallığı şübhə doğurur. Mənzil oliqarxları ilə müsahibələrimizdən belə nəticəyə gəlmək olur ki, onlar qoyduqları sərmayədən bir neçə dəfə artıq gəlir götürürlər. Məsələn, iş adamı Sahib İbrahimov “Bizim Yol” qəzetinə müsahibəsində bildirmişdi ki, 24 mərtəbəli 4 binadan ibarət kompleksin tikintisinə 16 milyon 625 min dollar sərmayə yatırıb. Ümumi sahəsi 71 min kv.m-dən bir qədər çox olan kompleksin yaşayış ərazisinin 1200, qeyri yaşayış sahəsinin 5000 manatdan satıldığını nəzərə alsaq, 16.6 milyon dollar xərcləyib 4 binadan təqribən 100 milyon manat civarında vəsait götürülüb. Qazanc faizlə yox, dəfə ilədir. Bu şəkildə hesablama aparsaq, hər kv.m-in qiyməti ona 200 manatdan da ucuz başa gəlib. Baxmayaraq ki, cənab İbrahimovun ikinci, üçüncü, hətta dördüncü şərikləri də olub, məhkəmə qərarı ilə ona çatacaq yaşayış sahəsinin həcmi deməyə əsas verir ki, vəsaitin böyük hissəsini yuxarıda qeyd olunan rəqəm təşkil edib.

Türkiyədə yaşayan azərbaycanlı iş adamı Şahin Ələkbərov inşaat sektorunun gəlirli bir sahə olduğunu vurğulamaqla bərabər, Türkiyədə inşaatdan bu qədər gəlir götürmədiklərini qeyd edir. Onun sözlərinə görə, qonşu ölkənin iri şəhərlərində həmin qiymətə sadəcə təmirli, lyuks mənzil almaq olar. 1200 manat hələ şəhərin mərkəzi birinci zonasında deyil, üçüncü, dördüncü dərəcəli kənar yerindədir.

Bu yaxınlarda “Ağ Şəhər” layihəsinin icraçısı olan şirkətdən də mənə zəng vurub mənzil almağı təklif ediblər. Məlum oldu ki, barəsində söhbət gedən “mənzil" hələ mövcud deyil, "ev"in bünövrəsi təzəcə atılır. Standart blokların 2 və 4-cü mərtəbələrində hər kv.m. sahənin qiyməti 1460 manatdır. 3-4-cü mərtəbələrdə 1510 manat, 5-ci mərtəbədə 1530 manat təşkil edir. Menecer dedi ki, bir neçə gün sonra qiymətlər daha da baha olacaq. Çünki həmin ərazidə qiymətlər hər gün dəyişir, binanın birinci mərtəbəsi qalxan kimi dəyər də artır, birdən-birə 1600 manat olur, üç mərtəbəsi tikilmiş ev isə 1700 manatdır. Bununla belə bina heç yarıya qədər tikilməmiş orada mənzil qalmayacaq, hamısı satılıb qurtaracaq. Dediyinə görə, hazır binalarda bugünkü qiymət 1800 manatdan 2200 manat arasında dəyişir.

200 kv. m mənzili 45 min manata alan da var

Bir müddət əvvəl tikinti ekspertinin köməyi ilə neft vəsaitləri hesabına qaçqın və məcburi köçkünlər üçün tikilən evlərin qiymətinin bazarla müqayisəli təhlilini aparmışdıq. Məsələn, mütəxəssis hesablamalarına görə, tikinti sahəsi 60 kv.m civarında olan 3 otaqlı ev, podratçı şirkətə 20-25 faiz gəlir qalmaqla 18 min manat oldu. Amma Qaçqınkomun sifarişi ilə tikilən mənzillər üçün bu rəqəm 29 min manat təşkil edib. Ortalama hər kv. m 500 manata tikilib. Ekspert hesablamalarında isə orta bazar qiyməti 300 manat civarında təşkil edir. Hər kvadratda 200 manatlıq fərq ortadadır. Mənzillər real bazar qiymətindən 9-10 min manat baha başa gəlib.

Beləliklə, müqayisədə qiymətlər arasında böyük fərq nəzərə çarpır. Halbuki həmin dövrdə Bakı şəhərində yüksəkmərtəbəli binalarda kommersiya şirkətlərinin tikdiyi mənzil və fərdi evlərin tikintisi köçkünlərinkindən xeyli ucuz olub. Fərdi evlərin müqayisəli təhlili isə bazarla faktiki dəyər arasındakı gerçəkliyi ortaya qoydu. Məsələn, Bayıl qəsəbəsində tikilən 110 kv. m. tikinti sahəsi olan fərdi ev sahibinə cəmi 16 min manata başa gəlirdi, bu da kv.m üçün 145 manat deməkdir. Söhbət orta təmirli evdən gedir. Əslində iş həcmi az olduğu zaman qiymət də baha olur. Bir fərdi ev tikirsinizsə, onun qiyməti təbii ki, kütləvi tikilən, məsələn qəsəbə və ya hündürmərtəbə evlərdən baha başa gəlir. Tikinti şirkətləri isə materialları topdan alır və onların gördüyü iş daha ucuz olur. Hündürmərtəbəli binalarda isə tikintinin maya dəyərini ucuzlaşdıran başqa amillər də var ki, bu barədə ekspertə istinadən yazacam. Bu cür tikililərdə əlavə dəyər vergisi, podratçının biznes maraqları və müəyyən riskləri nəzərə alaraq hər kvadrata 50-55 manat əlavə etsək, qiyməti ən yüksək halda 200 manatdan hesablamaq olar.

Tədqiqat dövründə maraqlı müqayisəli faktlarla rastlaşdıq. Binəqədidə özəl şirkətin tikdiyi 198 kv. m. tikinti sahəsi, əla təmirli ikimərtəbəli, kürsülü şəxsi mülkün smeta dəyərini şirkət 42 min manat hesablayıb. Bazar qiymətləri ilə tikilən evin kv. m-i 212 manata başa gəlib. Şirkət özü evin tikintisindən 6000 manat gəlir götürüb ki, bu da ümumi vəsaitin 19 faizidir. Evin orta təmirli qiyməti 187 manat təşkil edib. Yaxud elə həmin şirkətin tikdiyi 99 kv. m.-lik əla təmirli birmərtəbəli, kürsülü evin dəyəri 21 min manat olub. Buraya ƏDV-ni də əlavə etsək, qiymət hər kv. m. üçün 250 manatdan çox deyil. Şirkətin tikdiyi başqa bir evin yenə tikinti sahəsi 198 k.m. olub. Lakin onun içərisində mətbəx mebeli, çilçıraqlar qoyulub. Həmin ev 45 min manata satılıb - kv.m-i 227 manatdan.

Göründüyü kimi, əla təmirli, hətta içərisində mebel, çilçıraq qoyulsa da, evlərin qiyməti hər kvadrat üçün 250 manata çatmır. Müqayisə üçün paytaxtın mərkəzində tikilinin ümumi sahəsi 278 k.m. təşkil edən ikimərtəbəli, mansardlı evi də götürdük. Özəl şirkət onu sahibinə 83 min manata tikib, hər kv.m.-nin qiyməti 300 manat civarında olub. Bu vəsaitdən şirkətə də 15 faiz təmiz gəlir qalıb. Ev əla təmirlidir, qonaq otağı, zal, mətbəx, 5 yataq otağı, 2 sanuzel, 42 kv. m-lik 3 tərəfə baxan pəncərələri ilə mansardı var. Döşəmə parketdir, materialların əksəriyyəti xarici istehsaldır, vanna otağına cakuzi də qoyulub, Beləliklə, Bakı şəhərində kv. m-i 300 manata əla təmirli ev çox da uzaq keçmişdə tikilməyib. İndi köçkünlər üçün tikilən mənzillərin maya dəyəri əhəmiyyətli artmasa da, tikinti qiyməti bazardan geri qalmır. Halbuki dövlət hesabına aparılan tikintilər tenderlə həyata keçirilməli və müsabiqələrdə də ən optimal qiymətlər qəbul edilməlidir.

“Tikinti çox pul aparmır”

Tikintilərin hazırkı maya dəyəri ilə bağlı “Bizim Yol” qəzetinə danışan tikinti ekspertinin sözlərinə görə, mərkəzdə yeni tikilən mənzillərin satış qiymətləri hər kv.m. üçün 1800-2800 manat civarında dəyişir. Mərkəzdən kənarda isə bəzi xırda istisnaları nəzərə almasaq, orta hesabla qiymət 800-900 manatdan başlayır. Təkrar mənzil bazarında qiymətlər müqayisədə bir qədər yumşaq, amma ucuz deyil. Birotaqlı mənzillərin qiyməti mərkəzdən kənarda 60 min manatdan təklif olunur, mərkəz və ona yaxın yerlərdə isə 100 mindən yuxarıdır.

Lakin ekspertin sözlərinə görə, daşınmaz əmlakın əhəmiyyətli şəkildə bahalaşmasına baxmayaraq, son bir neçə ildə bazarda tikinti materiallarının qiymətində prinsipial bir dəyişiklik yoxdur: “Tikinti nə pul aparır ki? Tikilinin qiyməti hər kv.m üçün 200-300 manat ətrafındadır, lap bahalı olan 350 manata qədərdir. Tikintinin kv. m-nə görə qiymət şəhərin istənilən yeri üçün dəyişmir, söhbət iş həcmlərindən gedir, qiymətə torpaq sahəsi də daxildir. Bu da maya dəyərində böyük rol oynamır. Hündürmərtəbəli evlərdə mərtəbələrin sayı artdıqca maya dəyəri aşağı olur. Məsələn, beşmərtəbəli evlə onaltımərtəbəli evin tikintisi eyni qiymətə başa gəlmir. Binanın təməli çox pul aparır, amma mərtəbəsi artdıqca tikinti materiallarının istifadəsi da azalır. Çünki binanın yükgötürmə qabiliyyəti də var, onu çox yükləmək olmaz. Misal üçün, aşağılarda tikintiyə qoyulan armaturun sayı çox olur, yuxarılara qalxdıqca azalır. Həm də nəzərə alaq ki, tikinti materiallarından armatur əsas bahalı olandır və daha çox vəsait də ona gedir. Beton da yuxarı qalxdıqca nazilir, material az sərf olunur. Mərtəbələr nə qədər hündür tikilirsə, maya dəyəri də o qədər ucuz olur”.

“Qara tikili” qələmə verildiyindən çox ucuz başa gəlir

Tikinti eksperti deyir ki, fərdi evlərin tikintisi də çox pul aparmır: “Birmərtəbəli evlərdə “qara tikili”nin maya dəyəri kvadrata görə 120-150 dollar arasında dəyişir. Təmiri isə 50-70 dollardır. Normal bir üçotaqlı 100 kv. m-lik “qara tikili” 15 min dollara başa gəlir, orta təmiri də maksimum 5-7 min dollar olacaq, ondan çox tutmaz. Göründüyü kimi normal bir ev 22 min dollara başa gələr. Tikinti şirkətinin 20-25 faizlik qazancı da həmin vəsaitin içindədir. Bir neçə il əvvəl evin kvadratını 105 dollara tikib, 250 dollara satırdıq. 100 kvadrat “qara tikili” 12 min dollara başa gəlirdi, hər kv. m təmirə də 50 manat gedirdi. Bir hazır evin kv. m-nin maya dəyəri 170-180 manat idi. 3-4 il bundan əvvəl isə tikililər 230-240 manata başa gəlirdi, 400-450 manata satılırdı. Tikinti materiallarının qiymətində dəyişiklik yoxdur, sadəcə şərtlər dəyişir. Gözəgörünməyən xərclər artır, əsas pul aparan qeyri-rəsmi ödənişlərdir. Qiyməti belə xərclər şişirdir, bu “gözlənilməyən xərclər”in siyahısına daxildir. Əslində bu ödənişləri sahibkar vermir, onlar elə alıcının “dərisi”ndən çıxır. Yəni qeyri-rəsmi ödəmələr də maya dəyərinə oturur və qiyməti şişirdir. Onu da son nəticədə alıcı verir, tikintini aparan yox. Bu səbəbdən mənzillər alıcılara maya dəyərindən dəfələrlə baha başa gəlir. Bununla belə burada sahibkarın da öz “qiyməti” var. Bu gün şəhərin yaxşı yerində və keyfiyyətli binada “qara tikili”nin özü də bütün “gözəgörünməyən” xərcləri ilə birgə ən pis halda 250-300 manat tutar. Ən bahalı avrotəmir isə kv. m-ə görə uzaqbaşı 250-300 manatdır. Ümumilikdə şəhərin mərkəzində supertəmirli bir evin maya dəyəri 500-600 manata başa gəlir. Amma alıcı şəhərin mərkəzində “qara tikili”ni 2000 manatdan aşağı ala bilmır. Heç təmirli ev satan yoxdur. O da məlumdur ki, tikintini hər adam da apara bilmir, 3-5 adama verilir. Köçkünlər üçün tikilən mənzillərə gəlincə, həmin evlərdə bahalı tikinti materiallarından istifadə etmirlər, parket-filan vurmurlar, adi taxtalar, kafellərdən istifadə olunur. Üstəgəl onlara torpaq sahəsini dövlət ayırır. Tenderlərdə ən ucuz tikən şirkət seçilməlidir. Odur ki, köçkünlərə tikilən mənzillər qələmə verildiyi kimi çox da baha başa gəlməməlidir. Lakin biz bunun əksini müşahidə edirik. Bu da ona görə baş verir ki, tikinti çox pul aparmasa da, elə bir sahədir ki, orada xərcləri şişirtmək və faktiki məsrəfləri “maskalamaq” mümkündür”.